Wanneer je een bouwgrond koopt voor 80.000 euro, komt de verrassing zelden van de prijs die met de verkoper is onderhandeld. Deze komt enkele weken later, bij het lezen van de notariële afrekening, wanneer er enkele duizenden euro’s aan het voorziene budget worden toegevoegd. Het goed inschatten van je notariskosten voordat je een compromis ondertekent, voorkomt dat je op het slechtste moment een gat in je financieringsplan ontdekt.
Grond afkomstig van een perceelsplitsing: de bijkomende kosten die de simulator niet toont
De meeste online simulators berekenen de overdrachtsbelasting, de honoraria van de notaris en de bijdrage voor onroerend goed veiligheid. Ze houden geen rekening met de technische kosten die verband houden met de geschiedenis van het terrein.
Zie ook : Hoe een liefdevolle en betekenisvolle naam voor uw baby te kiezen
Een terrein dat afkomstig is van een recente perceelsplitsing genereert extra kosten: de tussenkomst van een landmeter-expert, tegenstrijdige kadastrale metingen, en een update van het kadaster. Deze diensten vallen juridisch niet onder de notariskosten, maar worden vaak via het notariskantoor afgehandeld en verschijnen op dezelfde afrekening.
Voor elke schatting controleren we dus of het terrein recentelijk is gemeten. Als dat niet het geval is, moet de kostprijs van de kadastrale meting aan het totale budget worden toegevoegd. De terugkoppeling varieert op dit punt afhankelijk van de departementen en de landmeters, maar de factuur kan een aanzienlijk deel van de prijs van een klein terrein vertegenwoordigen.
Aanvullende lectuur : Hoe snel een betrouwbare babysitter te vinden om op uw kinderen te passen
Om een eerste financiële inschatting te maken voordat we in deze details duiken, kunnen we een simulatie van de notariskosten voor grond met Le Comptoir de l’Immobilier starten en het resultaat vergelijken met de werkelijke offerte die door het kantoor is verstrekt.
Overdrachtsbelasting op een terrein: waarom de verschillen tussen departementen toenemen
De overdrachtsbelasting bij onroerend goed vormt het grootste deel van de aankoopkosten. Voor een terrein, of het nu bouwgrond, landbouwgrond of niet-bouwgrond is, volgen deze belastingen het tarief van de oude, niet dat van de nieuwe.
Sinds de hervorming van de lokale belasting die geleidelijk in 2023 van kracht werd, hebben sommige gemeenten hun tarieven voor registratiebelasting aangepast. De Algemene Directie van de Publieke Financiën merkt in haar rapport over de lokale belastinginkomsten 2024 aanzienlijke verschillen op van het ene departement naar het andere.
Concreet kunnen twee terreinen die voor dezelfde prijs in twee aangrenzende departementen worden verkocht, aanzienlijk verschillende overdrachtskosten genereren. Het controleren van het toepasselijke tarief in het aankoopdepartement is een stap die veel kopers verwaarlozen, vooral wanneer ze terreinen vergelijken die aan weerszijden van een departementale grens liggen.
Wat het departementale tarief verandert in je budget
Het departementale tarief van de overdrachtsbelasting vertegenwoordigt de variabele component van de factuur. Het is van toepassing op de verkoopprijs die in de akte is verklaard. Het gemeentelijke aandeel en de aanvullende belasting worden hieraan toegevoegd, maar het is het departementale tarief dat het belangrijkste verschil creëert tussen twee vergelijkbare situaties.
Voor een bouwgrond is er geen specifieke aftrek die de belastbare basis verlaagt, in tegenstelling tot sommige nieuwe woningen die in VEFA worden verkocht. Een terrein betaalt altijd het volle tarief van de overdrachtsbelasting.
Honoraria van de notaris en kosten van gedigitaliseerde dossiers: lees de details
De honoraria van de notaris zijn gereguleerd door een nationaal tarief dat proportioneel is aan de verkoopprijs, georganiseerd in dalende schijven. Voor deze post zijn er geen verrassingen tussen departementen: de berekening is overal identiek.
Wat echter varieert, zijn de honoraria voor formaliteiten en de uitgaven. Sinds de generalisatie van de elektronische handtekening en de notariële videoconferentie, gestabiliseerd na het decreet nr. 2020-1422, rekenen verschillende kantoren afzonderlijk kosten voor technologie of gedigitaliseerde dossiers. De Hoge Raad van de Notarissen bevestigt in zijn verslag over de digitale transformatie van de notariële praktijk, gepubliceerd in 2023, deze evolutie.
Deze kosten blijven bescheiden in vergelijking met de overdrachtsbelasting, maar ze worden toegevoegd aan de vaste honoraria en kunnen verrassend zijn wanneer je een notariële offerte uit 2019 vergelijkt met een recente offerte.
Typische opsplitsing van de kosten voor een terrein
- Overdrachtsbelasting (departementale belasting, gemeentelijke belasting, aanvullende belasting): het hoogste deel, berekend op de verkoopprijs, zonder aftrek voor een terrein
- Proportionele honoraria van de notaris: nationaal tarief per schijf, identiek in heel Frankrijk
- Honoraria voor formaliteiten en uitgaven: kosten voor het verkrijgen van stedenbouwkundige documenten, hypotheekstatus, postkosten, en nu ook kosten voor digitalisering
- Bijdrage voor onroerend goed veiligheid: vaste belasting betaald aan de dienst voor onroerend goed publiciteit voor de inschrijving van de akte
Notariskosten voor bouwgrond of landbouwgrond: de concrete verschillen
Er wordt vaak gezegd dat de notariskosten voor een terrein een vast percentage van de prijs vertegenwoordigen. De realiteit is genuanceerder zodra we de aard van het terrein onderscheiden.
Een bouwgrond en een landbouwgrond ondergaan dezelfde basis overdrachtsbelasting. Het verschil zit in de bijkomende kosten. Voor een bouwgrond moet de notaris het stedenbouwkundig certificaat, de openbare nutserven, en de aansluitingen op de netwerken controleren. Deze controles genereren extra uitgaven.
Voor een landbouwgrond zijn er andere formaliteiten vereist: kennisgeving aan de SAFER, controle van de status van de pacht als het terrein verhuurd is. De uitgaven variëren afhankelijk van de aard van het terrein, niet de overdrachtsbelasting.
Anticiperen op het juiste bedrag volgens je project
- Voor een bouwgrond: rekening houden met de kosten van kadastrale metingen, stedenbouwkundige controles en aansluitingen in het totale budget, ook al staan ze niet allemaal in de simulator
- Voor een landbouwgrond: de termijn voor pre-emptie door de SAFER in rekening brengen, wat de procedure verlengt en aanvullende dossierkosten kan genereren
- Voor een niet-bouwgrond (recreatie, bos): de uitgaven zijn meestal lager, maar de overdrachtsbelasting blijft op het volle tarief
De beste schatting blijft diegene die een online simulator voor de fiscale basis combineert met een direct gesprek met het notariskantoor voor de specifieke kosten van het dossier. Een gedetailleerde offerte die aan de notaris wordt gevraagd vóór de ondertekening van het compromis stelt je in staat om je financieringsplan zonder foutmarge vast te leggen.