Wenn man ein Baugrundstück für 80.000 Euro kauft, kommt die Überraschung selten vom verhandelten Preis mit dem Verkäufer. Sie kommt einige Wochen später, beim Lesen der notariellen Abrechnung, wenn mehrere tausend Euro zum geplanten Budget hinzukommen. Die Kosten für den Notar vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags gut einzuschätzen, bedeutet, zu vermeiden, dass man im schlimmsten Moment ein Loch in seinem Finanzierungsplan entdeckt.
Grundstück aus einer Flurstücksteilung: die Zusatzkosten, die der Rechner nicht zeigt
Die meisten Online-Rechner berechnen die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Notars und den Immobilien-Sicherheitsbeitrag. Sie berücksichtigen jedoch nicht die technischen Kosten, die mit der Geschichte des Grundstücks verbunden sind.
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Ein Grundstück aus einer neuen Flurstücksteilung verursacht zusätzliche Kosten: das Eingreifen eines Vermessungsingenieurs, die streitige Grenzfeststellung, die Aktualisierung des Katasteramts. Diese Leistungen fallen rechtlich nicht unter die Notarkosten, werden jedoch sehr oft über die notarielle Kanzlei abgewickelt und erscheinen in derselben Abrechnung.
Vor jeder Schätzung wird daher überprüft, ob das Grundstück über ein aktuelles Vermessungsdokument verfügt. Wenn dies nicht der Fall ist, muss die Kosten für die Grenzfeststellung zum Gesamtbudget hinzugefügt werden. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Departement und Vermessungsingenieur, aber die Rechnung kann einen nicht unerheblichen Teil des Preises eines kleinen Grundstücks ausmachen.
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Um eine erste zahlenmäßige Einschätzung vorzunehmen, bevor man in diese Details eintaucht, kann man eine Simulation der Notarkosten für Grundstücke mit Le Comptoir de l’Immobilier durchführen und das Ergebnis mit dem tatsächlichen Angebot der Kanzlei vergleichen.
Grunderwerbsteuer auf ein Grundstück: warum die Unterschiede zwischen den Departements größer werden
Die Grunderwerbsteuer stellt den größten Teil der Erwerbskosten dar. Bei einem Grundstück, ob es nun bebaubar, landwirtschaftlich oder unbebaubar ist, folgen diese Steuern dem Tarif des Alten, nicht dem des Neuen.
Seit der Reform der lokalen Besteuerung, die schrittweise seit 2023 in Kraft trat, haben einige Gemeinden ihre Steuersätze für die Grundsteuer angepasst. Die Generaldirektion der öffentlichen Finanzen stellt in ihrem Bericht über die lokalen Steuereinnahmen 2024 markante Unterschiede von Departement zu Departement fest.
Konkreter gesagt können zwei Grundstücke, die zum gleichen Preis in zwei benachbarten Departements verkauft werden, erheblich unterschiedliche Grunderwerbskosten verursachen. Die Überprüfung des anwendbaren Satzes im Kaufdepartement ist ein Schritt, den viele Käufer vernachlässigen, insbesondere wenn sie Grundstücke vergleichen, die sich auf beiden Seiten einer Departementsgrenze befinden.
Was der Departementsatz für Ihr Budget ändert
Der Departementsatz der Grunderwerbsteuer stellt die variable Komponente der Rechnung dar. Er wird auf den im Vertrag angegebenen Verkaufspreis angewendet. Der kommunale Anteil und die Zusatzsteuer kommen hinzu, aber es ist der Departementsatz, der den Hauptunterschied zwischen zwei vergleichbaren Situationen schafft.
Für ein bebaubares Grundstück gibt es keinen spezifischen Abzug, der die steuerliche Basis reduziert, im Gegensatz zu einigen neu gebauten Wohnungen, die im VEFA verkauft werden. Ein Grundstück zahlt immer den vollen Satz der Grunderwerbsteuer.
Notargebühren und Gebühren für digitalisierte Akten: die Details lesen
Die Notargebühren sind durch einen nationalen Tarif geregelt, der proportional zum Verkaufspreis ist und in gestaffelten Sätzen organisiert ist. Bei diesem Punkt gibt es keine Überraschungen zwischen den Departements: die Berechnung ist überall identisch.
Was sich jedoch ändert, sind die Gebühren für Formalitäten und Auslagen. Seit der Verbreitung der elektronischen Unterschrift und der notariellen Videokonferenz, die nach der Verordnung Nr. 2020-1422 stabilisiert wurde, berechnen mehrere Kanzleien die Kosten für Technologie oder digitalisierte Akten separat. Der Oberste Rat der Notare bestätigt in seinem Bericht über die digitale Transformation des Notariats, der 2023 veröffentlicht wurde, diese Entwicklung.
Diese Kosten bleiben im Vergleich zur Grunderwerbsteuer bescheiden, aber sie kommen zu den festen Gebühren hinzu und können überraschen, wenn man ein notarielles Angebot von 2019 mit einem aktuellen Angebot vergleicht.
Typische Aufschlüsselung der Kosten für ein Grundstück
- Grunderwerbsteuer (Departementssteuer, Gemeindesteuer, Zusatzsteuer): der höchste Anteil, berechnet auf den Verkaufspreis, ohne Abzug für ein Grundstück
- Proportionale Notargebühren: nationaler Tarif in Stufen, identisch in ganz Frankreich
- Gebühren für Formalitäten und Auslagen: Kosten für die Beschaffung von Stadtplanungsdokumenten, Hypothekenstatus, Portokosten und jetzt Kosten für die Digitalisierung
- Beitrag zur Immobilien-Sicherheit: feste Steuer, die an den Dienst für die Grundstückswerbung für die Eintragung des Vertrags gezahlt wird
Notarkosten für bebaubares Grundstück oder landwirtschaftliches Grundstück: die konkreten Unterschiede
Es wird oft gesagt, dass die Notarkosten für ein Grundstück einen festen Prozentsatz des Preises darstellen. Die Realität ist nuancierter, sobald man die Art des Grundstücks unterscheidet.
Ein bebaubares Grundstück und ein landwirtschaftliches Grundstück unterliegen denselben grundlegenden Grunderwerbsteuern. Der Unterschied liegt in den zusätzlichen Kosten. Für ein Baugrundstück muss der Notar die Baugenehmigung, die öffentlichen Dienstbarkeiten und die Anschlüsse an die Versorgungsnetze überprüfen. Diese Überprüfungen verursachen zusätzliche Auslagen.
Für ein landwirtschaftliches Grundstück sind andere Formalitäten erforderlich: Benachrichtigung an die SAFER, Überprüfung des Pachtstatus, wenn das Grundstück verpachtet ist. Die Auslagen ändern sich je nach Art des Grundstücks, nicht die Grunderwerbsteuern.
Den richtigen Betrag je nach Projekt antizipieren
- Für ein Baugrundstück: die Kosten für die Grenzfeststellung, die Überprüfung der Stadtplanung und die Anschlüsse im Gesamtbudget einplanen, auch wenn sie nicht alle im Rechner aufgeführt sind
- Für ein landwirtschaftliches Grundstück: die Frist für das Vorkaufsrecht der SAFER einbeziehen, die das Verfahren verlängert und zusätzliche Aktenkosten verursachen kann
- Für ein unbebautes Grundstück (Freizeit, Wald): die Auslagen sind in der Regel geringer, aber die Grunderwerbsteuer bleibt im vollen Satz
Die beste Schätzung bleibt die, die einen Online-Rechner für die steuerliche Basis und einen direkten Austausch mit der notariellen Kanzlei für die spezifischen Kosten des Dossiers kombiniert. Ein detailliertes Angebot, das vor der Unterzeichnung des Vorvertrags beim Notar angefordert wird, ermöglicht es, seinen Finanzierungsplan ohne Fehlerquote festzulegen.